Estimation de châteaux et de maisons bourgeoises

Expert en antiquités, nous assurons l’estimation de châteaux et de demeures bourgeoises.

Antiquaire depuis plusieurs génération, l’équipe de Georges Ulmann possède l’expertise d’estimer, d’authentifier et de conseiller le public sur des châteaux mais aussi des maisons bourgeoises.

Notre équipe d’expert est en mesure de vous faire une estimation immédiate ou dans les 48 heures maximum.

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Chateau

Pourquoi faire estimer la valeur d'un château ?

Un château peut être classé dans les « Biens d’exception ». Il s’agit d’une grande habitation qui comprend généralement d’importantes annexes bâties, le tout situé au milieu d’un domaine destiné en partie à son agrément ou à un parc.

Il existe plusieurs facteurs pour estimer un château : les facteurs physiques et les facteurs juridiques et économiques.

L'estimation: Les facteurs physiques

  1. L’usage : Le château est à l’origine une habitation conçue pour une famille et son personnel. S’il est détourné de son usage d’habitation familiale pour servir d’hôtel, de maison de retraite, ou autre, il ne relève plus du marché des châteaux mais de celui de sa nouvelle destination.
     
  2. La situation : Pour des raisons défensives, la plupart des châteaux médiévaux sont situés sur une butte, souvent près d’un gué ou d’un pont dont il contrôle l’accès. Ils ont donc très peu de terrain, contrairement à ceux construits à partir du XVIe siècle qui disposent davantage de terrain et sont préférés des acheteurs.
     
  3. L’état : Pour un château en mauvais état, il est prudent de faire chiffrer approximativement les travaux nécessaires à sa sauvegarde avant de l’estimer. Dans la plupart des cas, les travaux de rénovation valorisent nettement moins le bâtiment que son prix de revient, de telle sorte qu’il est impossible d’estimer un château récemment acheté par la formule : Valeur = prix d’achat + frais et coût de rénovation.
     
  4. L’époque : Il s’agit d’un facteur essentiel qui permet de constituer les catégories de châteaux qui ont une grande influence sur la décision d’acheter, et donc dans la formation du prix.
     
  5. Le style architectural : Il s’agit aussi d’un facteur essentiel qui permet d’estimer la rareté du monument.
     
  6. La taille : La taille d’un château impacte sa valeur qui augmente en fonction de la grandeur de l’habitation et de son espace. Néanmoins, un « petit château » peut valoir plus cher qu’un grand en raison du poids des charges. Le seuil qui varie selon l’intérêt architectural, l’état, la situation… se situe généralement entre 700 et 1 000 m² développés hors œuvres pondérés, annexes exclues.
     
  7. Les annexes bâties : Elles valorisent le château si on peut les vendre séparément ou si elles permettent d’assurer un revenu de location. 
     
  8. Le parc : Il est vrai que les acheteurs potentiels préfèrent la présence d’un grand terrain. On ne peut définir une surface minimale nécessaire pour ce type d’espace, mais l’ambiance qu’il crée reste l’élément essentiel autant que l’atmosphère calme et paisible qui doit régner dans ce domaine (absence de nuisances extérieures sonores, olfactives ou visuelles).

L'estimation: les facteurs juridiques et économiques

  1. Le régime du monument : Un château classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire est reconnu comme présentant un intérêt historique, architectural ou esthétique exceptionnel. Cette reconnaissance valorise les châteaux concernés qui se vendent plus chers que ceux qui ne sont ni inscrits, ni classés.
     
  2. Le droit de l’urbanisme : La constructibilité de certaines parcelles pouvant être détachées du parc pour être urbanisées sans nuire au surplus constitue un facteur valorisant.
     
  3. Le bail : Si le parc est inclus dans un bail rural, cela peut constituer un facteur dévalorisant à cause du passage d’animaux, des nuisances sonores et olfactives… À savoir : L’estimation des châteaux de domaines viticoles relève des méthodes d’estimation de la vigne.
     
  4. Le marché : En France, il y a en moyenne autant de châteaux que de communes. Certaines en abritent plusieurs, d’autres n’en ont pas du tout. On compte annuellement à peine un millier de ventes comprenant des demeures qui ne correspondent pas totalement aux critères de château. Le marché est donc très restreint, imparfait, régional ou national et non local.

Les différentes méthodes d'estimation

Maison bourgeoise Chateau 2

Il existe plusieurs méthodes d’estimation et les voici :

À savoir : s’il s’agit d’un château servant de siège à une activité économique, il sort alors du marché des châteaux pour entrer dans celui de la catégorie considérée. On applique alors les méthodes d’estimation qui conviennent au secteur concerné (clinique, hôtel, colonie de vacances…).

  1. Points de comparaison : L’exploitation des points de comparaison pose deux difficultés : la première est d’en disposer, ce qui n’est pas évident à cause du marché qui est très étroit. La deuxième difficulté concerne l’interprétation des points de comparaison. L’expert peut disposer aisément de nombreux éléments : prix et date de vente, consistance, état du Bien vendu... Mais des données essentielles resteront toujours inconnues et exigeront des recherches complémentaires.
     
  2. Comparaison au m² : Cela consiste à effectuer une pondération simple sans tenir compte des annexes. C’est un calcul de surface qui permet d’indiquer la catégorie du château par rapport à sa taille.
     
  3. Comparaison globale : Cette méthode préférée de nombreux professionnels se base sur la connaissance du marché et sur la difficulté d’interpréter les points de comparaison. Elle combine les principes généraux de l’analyse comparative et la connaissance générale de l’expert par rapport aux fourchettes de prix couramment constatés pour les châteaux ordinaires. L’unité de mesure est le château et non le mètre carré.
     
  4. Valorisation des annexes : Les annexes bâties occupent souvent une surface largement supérieure à celle du château lui-même. Certaines d’entre elles (maison du jardinier, logements d’ouvriers agricoles, ferme du château,) peuvent avoir une certaine valeur, car elles peuvent servir de résidences secondaires ou saisonnières. Un minimum d’annexes valorisantes est suffisant et préférable que de nombreuses dépendances qui peuvent être une source de dépréciation par leur coût d’entretien. Les annexes non bâties comme les parcelles constructibles ou les prairies humides constituent des éléments de valorisation.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’expert !